한국은행 경제금융용어 700선 중에 하나인 '모기지대출'에 대해서 쉽게 풀어서 알아보겠습니다.
모기지대출
모기지대출(mortgage loan)은 은행이 대출 실행 시 담보물인 주택 등 부동산에 주택저당채권(mortgage)을 설정하고 이를 근거로 하는 증권을 발행, 유통시켜 대출자금을 회수하는 것을 말합니다.
주택저당채권은 주택의 구입 또는 건축에 소요되는 대출자금 등에 대한 채권으로서 당해 주택에 설정된 저당권에 의하여 담보된 채권을 지칭합니다.
저당권 - 금전을 대부하고 채권자가 갖게 되는 권리. 은행 등이 융자할 때 만일 채무자의 변제가 지체 될 경우 변제에 충당할 목적으로 미리 보증으로서 채무자로부터 토지, 건물 등 부동산을 담보로 제공받아 두었다가 실제로 변제가 지체 될 때 이것을 경매에 넘겨 채권회수가 가능한 권리이다.
주택저당증권(MBS; Mortgage-Backed Securities)은 주택저당채권(martgage)을 기초로 발행되는 자산유동화증권(ABS; Asset-Backed Securities)입니다.
주택저당증권(MBS; Mortgage-Backed Securities) - '주택저당채권 담보부증권'이라고도 한다. 은행 등의 금융회사는 주택저당채권을 유동화중개회사(SPC)에 매각하고 유동화중개회사는 이를 담보로 하여 주택저당증권 상품을 발행하며, 투자자들에 의해 이 주택저당증권 상품이 판매되고 현금화됨으로써 금융회사에게 그 자금을 지급하게 된다. 이러한 주택저당증권이 활성화되면 대출시장에서는 금융기관의 대출재원이 풍부해져 고객들의 필요에 부합하는 다양한 대출상품이 가능해지므로 조금 더 유리한 대출조건을 제공할 수 있다. 또한, 주택 매입자에게는 적은 금액으로 주택을 매입할 수 있고, 투자자에게는 투자와 재테크 수단으로 활용할 수 있다는 장점이 있다.
자산유동화 - 미수금(매출채권), 금융기관 대출금, 부동산 등 여러 형태의 자산을 담보로 채권을 발행해 자금을 조달하고 유동성을 확보하는 것을 뜻한다. 넓은 의미로는 '비유동성 자산을 현금화하는 모든 행위'를 말하며, 이는 자금조달의 중심이 전통적인 은행차입에서 직접금융으로 옮겨가는 현상이다. 좁은 의미에서는 융통성이 없는 자산을 증권으로 전환하여 자본시장에서 현금화 하는 일련의 행위를 말한다. 일반적으로 말하는 자산유동화는 후자를 말하는 것으로서 대출채권, 부동산 등 비유동성 자산의 집합, 그 자산을 기초로 유가증권을 발행하고 이를 통하여 자본시장에서 자금조달을 하는 과정이라고 말 할 수 있다.
자산유동화증권(ABS; Asset-Backed Securities) - 기업의 부동산을 비롯한 여러 가지 형태의 자산을 담보로 발행되는 채권이다. 이를 통해 조기에 매출채권이나 대출을 현금으로 회수할 수 있기 때문에 은행 등 금융회사의 입장에서는 현금흐름이 좋아진다. 또한 자산유동화는 다양한 자금조달 수단을 제공하고 조달비용 절감, 구조조정 촉진, 재무지표의 개선 등에 활용되기도 한다. 그리고 투자자 측면에서는 신용등급이 동일한 증권에 비해 상대적으로 높은 수익률을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 이러한 자산유동화증권은 발행기관의 신용도와는 완전히 분리되어 신용보강이 이루어진 유동화 자산의 상환능력을 바탕으로 발행증권의 원리금을 상환하므로 자산보유자의 신용도보다 높은 신용등급을 받는 것이 일반적이다.
MBS시장은 1차 시장, 2차 시장 및 자본시장으로 구성됩니다.
1차 시장은 모기지 차입자와 상업은행 등 모기지 대출기관 사이에 모기지대출(주택담보대출)이 이루어지는 시장입니다.
2차 시장은 모기지 대출기관이 보유하고 있는 주택저당채권을 유동화(증권화)하는 시장입니다.
자본시장은 유동화된 주택저당증권이 기관투자자들에게 매각되고 유통되는 시장을 말합니다.
우리나라에서 MBS는 주로 한국주택금융공사가 발행하고 있으며, 주택저당채권을 가지고 있는 일부 금융기관도 유동화전문회사(SPC; Special Prupose Company)를 설립하여 발행되고 있습니다.