한국은행 경제금융용어 700선 중에 하나인 '담보인정비율(LTV)'에 대해서 쉽게 풀어서 알아보겠습니다.
담보인정비율(LTV)
자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미하며, 우리나라에서는 주택가격에 대한 대출 비율로 많이 알려져 있습니다.
예를 들어 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
「은행업 감독업무시행세칙」 에서는 주택담보대출의 담보인정비율 산정방식을 다음과 같이 제시하고 있습니다.
담보인정비율 = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 x 100.
여기서 담보가치는 ① 국세청 기준시가 ② 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액 ③ 한국감정원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격 ④ KB부동산시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용합니다.
당초 LTV(Loan to Value ratio) 규제는 은행권을 중심으로 내규에 반영하여 자율적으로 시행해오다가 금융기관의 경영 안정성 유지, 주택가격 안정화 등을 위한 주택담보대출 규모의 관리 필요성이 제기되면서 감독규제 수단으로 도입되었습니다.
최근에는 가계부채 증가 억제 및 부동산경기 조절 등 거시건전성정책 수단으로 활용되고 있으며, 금융기관별, 지역별로 세분화하여 차등 적용되고 있습니다.
한편, 금융기관은 담보인정비율(LTV)과 차주의 부채상환능력을 나타내는 총부채상환비율(DTI)을 함께 고려하여 대출규모를 결정합니다.
총부채상환비율(DTI) - 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율.
총부채원리금상환비율(DSR) - 차입자의 모든 부채에 대한 원리금 상환 부담을 연소득 대비로 나타낸 지표. 은행권을 포함한 모든 금융회사 빚을 합해 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출한다.